Již v lednu začala platit mírnější pravidla pro získání hypotéky. Nepochybně se jedná o významnou událost pro všechny, kteří zvažují koupi, rekonstrukci či výstavbu nemovitosti. Česká národní banka tak usnadnila některým žadatelům získání levného úvěru na bydlení. Podívejte se, jaká pravidla nyní platí.
Proč ČNB přistoupila ke změně
Dříve Česká národní banka (ČNB) získání hypotečního úvěru po velmi dlouhé době bez velkých restrikcí začala poměrně přísně regulovat. Panovaly obavy o to, aby banky nepodstupovaly přílišné riziko, které by je – a v důsledku i celý finanční trh – mohlo ohrozit.
S rostoucími úrokovými sazbami i růstem cen nemovitostí však začal trh s hypotečními úvěry stagnovat. Vedle toho se ale také začalo snižovat i riziko, které na sebe banky mohly potenciálně přebírat, a proto začala ČNB pomalu pravidla poskytování hypoték zmírňovat.
Ruší se povinnost uplatňovat tzv. DTI
V prvé řadě banky již od nového roku nemusejí uplatňovat limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu (DTI). Doposud platilo pravidlo, že celkový dluh žadatele mladšího 36 let nesměl překročit 8,5násobek jeho čistého ročního příjmu. U žadatele staršího pak 9,5násobek jeho čistého ročních příjmů.
Přitom již od července 2023 ČNB také nepožaduje uplatňování limitu výše splátek dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele (DSTI).
To však neznamená, že bychom nad velikostí svého dluhu neměli vůbec uvažovat. Právě naopak. Hypotéka by nás neměla zásadně omezit v běžném životě. Ideální je, abychom si zároveň s hypotékou mohli i nadále tvořit rezervy, spořit na studia svých dětí či na své stáří. Rozhodně by to neměl být dluh, který nás přivede do tíživé životní situace. Ačkoliv o půjčku na cokoliv můžeme požádat kdykoliv vcelku snadno i online (např. https://razdvapujcka.cz/pujcka-online).
Důvod zrušení povinnosti uplatňovat ukazatel DTI úzce souvisí s nynějšími vývojem trhu. Musíme však podotknout, že ani odborníci neočekávají v nejbližších měsících významné oživení, ačkoliv se pravidla pro poskytování hypoték zmírňují.
Co se nemění
Abychom mohli získat hypotéku, musíme bance stále ručit nemovitostí. Zpravidla klienti ručí bance právě tou nemovitostí, kterou si pořizují nebo prostřednictvím hypotéky rekonstruují. Může to být ale také jiná vhodná nemovitost. Případně, pokud to je výhodné nebo nutné, můžeme ručit i více nemovitostmi.
I nadále zůstává v platnosti stávající limit LTV (loan to value), tedy ukazatel výše dluhu vůči hodnotě zastavované nemovitosti. Žadatelé do 36 let mohou žádat o úvěry maximálně do 90 % odhadní hodnoty nemovitosti. Starší žadatelé maximálně do 80 % odhadní hodnoty nemovitosti.
Pokud tedy nemáme do zástavy jinou nemovitost než tu, kterou si pořizujeme, musíme mít vlastní úspory ve výši alespoň 10 %, pokud jsme žadatelé mladší 36 let, nebo ve výši alespoň 20 %, pokud jsme žadatelé starší.
ČNB nezmírnila tato pravidla z jednoho velmi zásadního důvodu. Stále totiž čelíme riziku výraznějšího poklesu cen nemovitostí, proto je na místě i nadále využívat omezení v podobě relativně přísně nastaveného ukazatele LTV.
Obecná pravidla pro získání hypotéky
V roce 2024 tedy musíme při žádosti o hypotéku doložit, že jsme dosáhli alespoň 18 let věku, pobýváme na území České republiky (což doložíme platným průkazem totožnosti), máme dostatečnou bonitu, čistý registr dlužníků a vlastní zdroje dle výše uvedeného.
Horní věková hranice pro poskytnutí hypotéky se liší podle metodiky vybrané banky. Obecně můžeme říci, že bychom v době žádosti o hypoteční úvěr měli být stále ještě v aktivním věku.
Do příjmů přitom můžeme započítat jak příjmy ze zaměstnání, tak i z podnikání. Vedle toho banky zpravidla akceptují také příjmy z pronájmu, rodičovský příspěvek, výživné, invalidní důchod apod. Příjem přitom musí být tak velký, abychom z něj mohli svou plánovanou hypotéku bez problémů splácet.
Pokud náš příjem není doložitelný, pracujeme na základě dohod o provedení práce nebo dohod o pracovní činnosti, pravděpodobně budeme mít se získáním hypotečního úvěru problém.
Při sjednávání hypotéky navíc banka bude nahlížet i do registrů dlužníků. Tam se evidují všichni ti, kteří někdy využili jakýkoliv úvěr – spotřebitelský úvěr, hypotéku, kontokorent i kreditní kartu. Banky toto zpravidla kontrolují 3 až 5 let zpětně a je pro ně zásadní, abychom v těchto registrech dlužníků neměli žádný výrazně negativní zápis. Pokud jsme tedy v exekuci nebo insolvenci, na hypotéku s jistotou nedosáhneme.
Jak zjistit, zda dosáhneme na hypotéku
Využít můžeme různé způsoby, jak si dopředu ověřit, zda na hypotéku dosáhneme, či nikoliv. Může to být pro nás dobrý odrazový můstek pro další plánování i jednání přímo s bankami. Uděláme si tak obrázek o tom, jak pravděpodobně u finančních institucí pochodíme.
V prvé řadě můžeme kontaktovat přímo vybranou banku a požádat ji o konzultaci. Podobně můžeme využít i služeb zkušeného nezávislého finančního poradce. Výhoda této varianty spočívá v tom, že nám tento nezávislý poradce může spočítat bonitu i vyčíslit předběžné podmínky více bank.
Výši hypotéky, na kterou dosáhneme, si ale dnes už můžeme také spočítat z pohodlí domova prostřednictvím řady online kalkulaček. Je to tedy jen na nás a našich časových možnostech a důvěře.
Jak je vidět, získat hypotéku je dnes již relativně snadná záležitost. Mějme však na paměti, že je to zároveň i velký závazek, který nás bude provázet po mnoho let. Zmírnění pravidel, která pro získání hypotečního úvěru stanovuje Česká národní banka, má sice svá pozitiva, ale rozhodně nemůže být tím jediným kritériem, které nás přesvědčí o tom, že je právě nyní ten správný čas se zadlužit.
